• コールドストレージ(冷凍冷蔵倉庫)は商品によって設定温度が分かれており、工場や加工所などに併設されるケースも多いなど、個別性が高い。また、建物に対して冷凍冷蔵設備の投資負担が大きいため、一体での設計・施工が適しており、不動産を分離する必要性も乏しい。そのため、国内のコールドストレージのほとんどが大手の冷蔵倉庫業や専門の低温物流業の自社所有であり、賃貸不動産はごく一部である。
     
  • 2020年の冷凍冷蔵食品の消費は、コロナ下で家庭用は伸びたが外食産業などの業務用は打撃を受け、トータルではマイナスとなった。物流需要全体に占める冷凍冷蔵食品の割合は小さい。しかし、ECを通じた冷凍冷蔵食品の購入は拡大の余地がある。平均すると年1-2%の成長が見込まれる。
     
  • 今後、コールドストレージの再配置がゆっくり進むだろう。まず、冷凍冷蔵食品のEC化率の進展は、潜在的なニーズがあるエリアでのコールドストレージの開発を促すことになろう。老朽化した施設の増加やフロンガス規制の下で中長期的には建替えニーズもある。これまでコールドストレージの立地は海港の近くが多かったが、新たな開発にはより消費地に近い立地が選ばれるだろう。また、現在は圧倒的に自社所有が多いコールドストレージも、EC普及を契機とする開発ニーズの増加と相まって、少しずつ賃貸不動産にシフトしてゆく可能性がある。
     
  • 投資チャネルとしては、テナント層が厚くないことやコールドストレージの個別性に鑑み、BTS型やジョイントベンチャーによる開発が、リスクを抑えた手法として推奨される。また、マルチテナント型物流施設の一部をコールドストレージの仕様にカスタマイズする手法も、広く取り入れられていくだろう。