売買市場は引き続き活発な取引、海外投資家の存在感が高まる
シービーアールイー（日本本社：東京都千代田区丸の内、以下「CBRE」）は本日、第45回「不動産投資に関するアンケート」（CBRE Quarterly Survey / Japanese Real Estate Investment、以下「本調査」）の最新調査結果を発表しました。本調査は、期待利回り水準等の不動産投資の最新動向を把握するため、不動産投資家に対して四半期毎に実施しているアンケート調査で、今回は2014年10月に不動産投資に関わる214名の方を対象に実施し、150名から回答を得て集計したものです（調査概要は7ページに記載）。また、2014年第3四半期の収益不動産の売買市場動向（Japan Investment MarketView）も、合わせて発表しています。
【注目動向】
- オフィス（東京・大手町）の期待利回りは、2014年7月調査時（以下、前期）比15ベーシスポイント（以下、bps）低下の3.95％となり、2008年4月以来の3％台へ
- ホテル（主要5区管理委託型）の期待利回りは5.75％、前期比33bps低下
- CBRE短観（東京のオフィス）： 「NOI」、「期待利回り」、「投融資取組スタンス」でDI上昇
- CBRE短観（首都圏大型マルチテナント型物流施設）：「期待利回り」DIが大幅に上昇
- Q3の取引総額は前年を下回るも、J-REITと海外投資家による取引はそれぞれ前年同期比5%増の3,730億円、同13%増の2,510億円
期待利回り～東京は全セクターで引き続き低下、オフィスは2008年来の3％台に～
2014年10月期（以下、今期）、東京主要部の期待利回り（NOI* ベース）の平均値は、全てのセクターで低下しました。利回りが最も低かったセクターは「オフィス（大手町）」で、前期比15bps低下して3.95%と2008年4月以来およそ6年ぶりに4％を下回りました。「商業施設（銀座中央通り）」は4.15%で前期比横ばいだったものの、「賃貸マンション（ワンルーム）」が前期比5bps低下の4.90%となり、オフィスと同じく、リーマンショック前に記録した調査以来の最低水準に近づきつつあります。また、「ホテル（主要5区管理委託型）」は5.75％で、前回からの低下幅は33bpsとアセットタイプの中で最も大きく低下しました。円安により海外からの観光客数が堅調でホテルの需給はタイトな状況にあるほか、「東京ベイ舞浜ホテル」のような大型取引がみられたことも、期待利回りを低下させた背景と考えられます。東京以外の都市における利回りも引き続き低下傾向にあります。大阪、名古屋は前期比10bps前後低下したほか、札幌、仙台、福岡は15bps～25bps低下しました。特に福岡では、期待利回り幅が5.75%～6.00%となり、その平均値は5.88％と前回と比べ25bps低下、地方都市の中で最も大きい低下幅となりました。
CBRE短観～投資家心理は引き続き堅調～
オフィス（Aクラスビル）について「不動産取引量」、「売買取引価格」、「NOI」（物流施設は「賃料」と「空室率」）、「期待利回り」、「金融機関の貸出態度」、「投融資取組スタンス」の項目に関して尋ねた回答結果（DI* として集計）では、「3カ月前と比べた最近（回答時点）」の状況について、改善したのは「NOI」（前期比4ポイント改善）、「期待利回り」（同3ポイント改善）、「投融資取組スタンス」（同9ポイント改善）の3項目となりました。オフィス（Aクラスビル以外）については、同じ3項目のほか「不動産取引価格」も2ポイントの改善となりました。一方、物流施設（マルチテナント型）については、「賃料」が5ポイント、「期待利回り」が13ポイント改善しましたが、「不動産取引量」については10ポイント低下しました。
投資家は最近の市場について、両セクターともに「NOI」または「賃料」が上昇、「期待利回り」は低下していると見ており、投資家心理は引き続き堅調です。また、半年先までの見通しについても、オフィスは同様の傾向がみられます。一方、物流施設については、前回に比べて空室率が上昇するとの回答率がやや上昇しており、2015年下期に見込まれている大型供給への懸念がやや高まりつつあるようです。
売買市場～海外投資家の存在感が高まる～
J-REITによる取引や、その他の公表案件をCBREが集計したところ（10億円以上の取引、IPOに伴う取得を除く）、2014年Q3（7月～9月）の収益不動産の累計取引額は1兆730億円、前年同期比25%減少となり、Q2に引き続き前年同期を下回りました。前年同期の取引総額を上回った投資家はJ-REITと海外投資家で、J-REITは前年同期比5%増加の3,730億円（10億円以上の取引、IPOに伴う取得を除く）、海外投資家は13%増加の2,510億円でした。一方、J-REITを除く国内投資家の取引総額は4,490億円、前年同期比で48%減少しました。なお、2014年に入ってからの海外投資家による売却総額はQ3までですでに2013年の年間総額と並び、取得総額も昨年の8割程度に達するなど、海外投資家の存在感が高まっています。
都心で物件が不足している状況を背景に、都心の周辺部や地方都市での投資の拡大傾向が続いています。今期は東京主要5区の取引総額が前年同期比で46%減少した一方で、主要5区を除く東京都区部と名古屋市で前年同期を上回る取引がありました。アセットタイプ別では、物流施設だけが前年同期を上回りました。物流施設の取引額は2,240億円で前年同期比67%増、取引総額全体の21%を占め、オフィスに次ぐ規模です。
売買市場の解説詳細は、11月12日発刊の「ジャパンインベストメントマーケットビューQ3 2014」でご覧いただけます。http://www.cbre.co.jp/JP/research/Pages/MarketViews.aspx
＜NOI期待利回り推移＞
＜グラフデータ＞
＜CBRE短観DI推移 グラフ 東京＞
＜主要不動産取引（主体別 取引額）＞
詳しくは、日本国内ホームページwww.cbre.co.jpから公表レポートをご覧ください。
本調査では公表項目以外にも多くの項目を調査しており、回答者にのみ全ての調査結果をご提供しています。詳細は、下記調査項目表をご参照下さい。
CBRE Quarterly Survey調査の概要について
- 期待利回り水準等の把握に資する参考データの収集・分析のため
- メールにより送付
- 2014年9月29日~10月17日（ただし、締め切り後に到着した回答についても集計対象とした）
- 対象者数：214名（社数：194社）
- 回答者数：150名（社数：150社）
- 回収率：70.1%（社数回収率77.3%）
- アレンジャー、レンダー（シニアを主とする）、レンダー（メザニンを主とする）、デベロッパー・不動産賃貸、アセットマネージャー（J-REITを主とする）、アセットマネージャー（J-REIT以外を主とする）、エクイティ投資家、その他
- 本レポートでは、調査実施項目のうち一部の結果のみ公表
*1 NOI：減価償却前、税引前の純収益。不動産より得られる総収入から総費用（減価償却費を除く）を控除した額。
*2 DI：価格が上昇すると答えた回答者の割合（%）から、低下すると答えた回答者の割合（%）を引いた指数。DIがゼロを超えると、価格が上昇すると答えた回答者の方が低下すると答えた回答者より多いことになる。当DIは、本調査結果の公表項目ではない。
※ 1 利回りについて
NOI利回り ：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
NCF利回り ：中央値・平均値・最大値・最小値・標準偏差、それぞれの下限・上限値
*設問によっては、回答者属性別の集計あり。
※ 2 「トピック設問」について
東京ならびに首都圏エリアにおいて、「オフィスビル（大型）」・「賃貸マンション（ワンルーム））・「商業（都心型専門店）」・「ホテル（賃貸型）」・「倉庫（マルチテナント）」のセクターごとに、それぞれ「不動産取引量・不動産取引価格・NOI」の判断項目で、現在 (回答時点) と1 年先の投資マーケットサイクル上のポジションを16段階で尋ねた。
CBRE （シービーアールイー）について
シービーアールイーグループ（NYSE：CBG）は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です（2013年の売上ベース）。全世界に約44,000 人の従業員、350 カ所以上の拠点（系列会社および提携先は除く）を有し、不動産オーナー、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の戦略的アドバイスおよび取引業務、コーポレートサービス、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、リサーチ・コンサルティングを主要業務としています。詳細につきましては日本国内ホームページwww.cbre.co.jpおよび公式Twitterアカウント：@cbrejapanをご参照ください。
※免責事項： 本文書は貴社の責任と判断で利用いただくものであり、弊社は、貴社又は第三者が本文書に基づいて行われた検討、判断、意思決定及びその結果について法律構成・請求原因の如何を問わず一切の責任を負わないものとします。
CBREについて
CBREグループ（NYSE：CBG）は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です（2014年の売上ベース）。全世界で70,000 人を超える従業員、400 カ所以上の拠点（系列会社および提携先は除く）を有し、不動産オーナー、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の仲介と戦略的アドバイス、コーポレートサービス、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、リサーチ・コンサルティングを主要業務としています。詳細につきましては日本国内ホームページおよび公式
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