アジア太平洋地域への不動産投資を拡大 － 懸念材料はあるも、投資家は強気の見通しを継続
※本リリースは2014年3月18日、香港で発表されたリリースの翻訳版です。
2014年3月18日 （香港） – シービーアールイー（以下、CBRE）は、この度、アジア太平洋地域の不動産投資家の投資意欲と年内の見通しをまとめた「2014年度 アジア太平洋地域 投資家意識調査」の結果を発表しました。本調査によると、大多数の投資家が2014年には昨年度を上回る資金をアジア太平洋地域の不動産市場に投入する見通しです。
アジア太平洋地域における不動産投資総額は、2013年には前年比24％増の904億米ドルに達し、2005年のCBREの調査開始以来、過去最高となりました。投資総額が過去最高を記録した他、不動産価格の高騰や経済成長の減速などさまざまな懸念材料があるにもかかわらず、投資家は2014年にはより多くの資金をアジア太平洋地域の不動産市場に投入すると答え、また64％の投資家が2013年よりも不動産投資を増やすと回答しています。
一方、2014年の不動産投資を取り巻く懸念材料としては、景気の減速（23％）、価格の割高感（21％）、米国の金融緩和縮小（テーパリング）および金利上昇（17％）が挙げられています。
CBREのアジア資本市場担当マネージング・ディレクターである Greg Penn は、次のように述べています。「懸念材料はいくつかあるものの、全般的に見て、投資家はアジア太平洋地域に対して長期的に明るい見通しを持っています。さらに、投資家は同地域に、昨年を大きく上回る額の資金を投じることを計画しています。世界平均を上回る経済成長、都市化の急速な進展、そしてクオリティの高い事業用不動産に対する長期的な需要が期待できることにより、アジア太平洋地域は投資先として引き続き有望視されているといえます」。
セクター別の動向
世界の中で最も投資先としての魅力がある地域として、アジアの新興地域および先進地域が、それぞれ23％の回答を得て、投資先としての評価が高いことが示されました。また、北米および西欧についても、欧米の景気回復が本格化している事に伴い、関心があると回答した投資家はそれぞれ20％と16％となりました。
なお、アジア太平洋地域での投資対象として最も関心が高いセクターとしては、オフィスが32％と最も高く、物流施設が29％、居住用不動産が21％と続いています（下図参照）。利回りが相対的に高く、旺盛な需要が見込まれることから、物流施設への関心が高まっているものの、投資に適した物件の取得が難しい状況が続いています。また、アジア地域における都市化の進展により、居住用不動産への投資家の関心も高まっています。一方、リテールについては、投資に適した物件の取得が困難になっていることと価格の割高感により、投資家の関心はやや低下しています。
アジア太平洋地域内では、クロスボーダーの投資家の中では、中国に対する関心が最も高く、オーストラリアおよび日本がこれに続いています。また、地域とアセットタイプの組み合わせでは、選好度の高い順に、オーストラリアの物流施設およびオフィス、中国の物流施設、日本のオフィス、そしてオーストラリアのリテールに関心が集まっています。
このほか、当調査結果からは次のようなトレンドを読み取ることができます。
- シドニー、東京、上海といったゲートウェイ都市への投資意欲が引き続き非常に高い。
- 投資家の中でのリスク許容度は二極化している。オポチュニスティック型／バリューアッド型の投資戦略に適した物件を好む投資家が回答者の中でもっとも多く、プライム資産、コア資産を選好する投資家がそれに次いで多かった。一方、セカンダリー資産を選好する投資家は、比較的少数。
- ただし、プライム資産やコア資産について強気の価格設定が続く中、コアとセカンダリーとの価格差は拡大しており、そのためセカンダリー資産に対する投資意欲も高まりつつある。
CBREリサーチのアジア担当ディレクターである Ada Choi は、次のように述べています。「コア資産の価格設定が強気となっている中、コア・ファンドのリターンは従前に比べて大きく低下しました。このため、投資家にとってはバリューアッド型やオポチュニスティック型の投資戦略の魅力が一段と増しています。とはいえ、ポートフォリオの中で不動産がまだアンダーウェイトとなっているアジア地域の機関投資家においては、プライム資産やコア資産に対する投資意欲も引き続き強い状況です。一方、賃料上昇のペースが加速し始めている主要市場もみられる中、セカンダリー資産の投資家においては一定のリーシング・リスクも取っていこうとする可能性もあります。アジアでは、利回りが低く、コア資産も慢性的に不足しているため、投資家はリスクのより高い資産を選好し始めているとともに、バリューアッド型の投資機会を模索しているのです。実際、最近組成されたファンドの大半が、オポチュニスティック型の投資戦略を志向しています」。
CBREの「2014年度 アジア太平洋地域 投資家意識調査」は、2014年の1～2月にインターネット上で実施したもので、調査の対象にはファンド・マネージャーやアセット・マネージャーを中心とした幅広い不動産投資家の他、プライベート・エクイティ、銀行、保険会社、不動産会社、不動産投資信託（REIT）などが含まれます。回答した投資家は主にアジア太平洋地域を拠点とする投資家ですが、それ以外の地域に本拠を置き、アジア太平洋地域への投資が可能な各国の投資家からも回答を得ています。
CBREについて
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