CBREが2017年・2018年の不動産マーケット予測を発表

東京オフィス賃料は2017年下期以降、緩やかな下降トレンドに入ると予想

2017年の日本の不動産投資見込み額を2016年比+3%の2兆8,560億円と予想

2016年12月20日、東京CBRE(日本本社:東京都千代田区丸の内)は本日、特別レポート「Japan Market Outlook 2017(不動産マーケットアウトルック2017)」を発表しました。当レポートは、オフィスマーケット、物流施設マーケット、不動産投資マーケットのそれぞれについて2016年を振り返ると共に、2018年までの見通しをまとめたものです。

2017年の不動産マーケットは、賃貸と投資のいずれにおいても転換点になるとみられます。東京のオフィス賃貸マーケットでは企業マインドの弱含みを背景に需要は既に鈍化傾向にあり、2018年以降の大型供給を控えて需給悪化の可能性が高まっています。このため、CBREでは東京のオフィス賃料は2017年の下期以降、緩やかな下降トレンドに入ると予想しています。首都圏の物流マーケットでは、需要は堅調ながらもこれを上回るペースの供給が続いているため、エリアによっては空室が既に増加傾向にあります。こうした賃貸マーケットにおける変化を受け、投資マーケットでは利益確定のための売却が次第に増加するとみられます。

一方、米国のトランプ次期大統領の政策の行方次第では、賃貸不動産に対する需要が上振れる可能性があります。トランプ氏が推進するとみられる大型法人減税やインフラ投資は更なるドル高・円安につながり、輸出企業を中心とする企業業績の回復から、設備投資の拡大、ひいてはオフィスや物流施設に対する需要拡大につながると考えられます。今後の需要の変化を占う上でも、東京オフィスマーケットにおいては、2017年に竣工予定のオフィスビルのリーシング動向が注目されます。

セクター毎の見通しは下記の通りです。

【オフィスマーケット】​

2016年のオフィスマーケットは、全ての都市で空室率が低下しました。企業の旺盛な需要を背景に、オフィスの新規開設や拡張ニーズは衰えていません。ただし、地方都市では需要の受け皿となる新規供給が限定的で、すでに需要が潜在化する傾向も散見されます。

東京における2017~18年の2年間の平均新規供給は、過去10年間の平均並みの約18万坪です。ただし、その7割を占めるグレードAだけでみれば、過去平均を約4割上回る供給が予定されています。すでに、新築グレードAを中心とする高額賃料のビルではリーシングに時間がかかっています。賃料は2017年をピークに低下し始め、2018年末時点では2016年末比で1.0%下落すると予想しています。

地方都市においては、新規開設や拡張ニーズなどの前向きな移転需要が続いています。しかし、多くの都市で新規供給は限定的であり、需要の受け皿不足が深刻になっています。札幌、京都、福岡の空室率は1%前後の過去最低水準です。地方都市では貸し手優位のマーケットが続き、2018年までほとんどの都市で空室率が低下し、賃料が上昇すると予想しています。

【物流施設マーケット】​

物流施設に対する需要は2016年も拡大したものの、首都圏と近畿圏では新規供給が需要を上回るペースで増加しています。このため、いずれの都市圏においても平均空室率は年間を通じて上昇しました。しかし、エリア別の需給動向には格差がみられています。

首都圏の4エリアのうち、もっとも新興の圏央道エリアでは、今後新規供給が集中するため、空室率は2016年末時点に予想される20%前後からさらに上昇する見通しです。その他3エリアでも空室率は2016年後半に上昇しましたが、いずれのエリアも空室率は10%を下回っており、今後も大きく上昇することはない見通しです。

近畿圏では、大型開発が本格化する内陸部では需給は依然としてタイトである一方で、従来から物流施設の集積地である湾岸部ではテナントの動きが鈍い状況です。今後はいずれのエリアでも新規供給が増加する予定となっており、エリア間で需給バランスの格差はさらに広がる見通しです。

【不動産投資マーケット】​

2016年は、投資家の投資意欲は旺盛であった一方、都心部を中心に売り物件が少なく、年間の投資総額は前年比25%減の2兆7,600億円程度になる見込みです。​しかし2017年は、賃料の先安感から利益を確定しようとする投資家が増え、結果として投資マーケットの流動性がやや高まる可能性があります。一方、需給が引き続きタイトとみられる地方都市には、より高い利回りを求める投資家の関心が集まるでしょう。CBREは、2017年の不動産投資総額を、2016年の見込み額を3%上回る、2兆8,560億円と予想しています。不動産投資は、相対的に安定した投資対象として引き続き投資家の注目を集め、投資意欲は今後も堅調と考えられます。

レポートは下記をご覧ください。​

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CBRE について

CBREグループ(NYSE:CBG)は、「フォーチュン500」や「S&P 500」にランクされ、ロサンゼルスを本拠とする世界最大の事業用不動産サービスおよび投資顧問会社です(2016年の売上ベース)。全世界で75,000 人を超える従業員、約450 カ所以上の拠点(系列会社および提携先は除く)を有し、投資家、オキュパイアーに対し、幅広いサービスを提供しています。不動産売買・賃貸借の取引業務、プロパティマネジメント、ファシリティマネジメント、プロジェクトマネジメント、事業用不動産ローン、不動産鑑定評価、不動産開発サービス、不動産投資マネジメント、戦略的コンサルティングを主要業務としています。詳細につきましては日本国内ホームページ www.cbre.co.jp  をご覧ください。

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